Gebiedspaspoort voor Zaans Hembrugterrein

 Hembrugterrein, zelfs de sloten hebben een verleden (Foto Kenneth Stamp)

Voor het Hembrugterrein zijn gebiedspaspoorten ontwikkeld om de bijzondere kwaliteiten van dit militair industriële landgoed te bewaren.

Het Hembrugterrein is uniek. Dit ensemble van forse omvang (42 ha) vertoont een prachtige samenhang (‘fabrieken in het bos’) en bewaart in de vijftig monumenten een verleden van oorlog en vrede en van industriële ontwikkeling. Bovendien ligt het op een prominente en potentieel gouden locatie: aan het Noordzeekanaal tussen Zaanstad en Amsterdam.

Het bijzondere aan dit voormalige Defensieterrein strekt verder dan het verleden als militair, industrieel landgoed, het betreft ook de toekomstige ontwikkeling van het gebied middels gebiedspaspoorten.
Bij transformatie van historische erfgoed zijn een cultuurhistorische verkenning en een beeldkwaliteitsplan vaste prik. Maar gebiedspaspoorten zijn veel meer. Het zijn ook de uitgangspunten voor het omgevingsplan. Zij zullen inspiratiebron zijn voor toekomstige eigenaren en architecten, die direct zien hoe hoog de ambitie is voor het terrein.

Drieslag
De term is gemunt door Marjorie Verhoek, netwerkontwikkelaar van de gemeente Zaanstad. Bureau SteenhuisMeurs heeft de gebiedspaspoorten opgesteld.
Marjorie Verhoek legt uit hoe zij gezamenlijk te werk zijn gegaan. Het is een drieslag: Een goede analyse van de kernkwaliteiten van het gebied, hieruit de uitgangspunten destilleren waarin de ambitie voor de toekomst is vastgelegd, die vervolgens door goede supervisie tot uitvoering moet komen.

Harde normen
Verhoek: ‘We hebben allereerst de kernkwaliteiten van het gebied benoemd. Het zijn de vijftig monumenten die het complex telt, inclusief de plaatsing op het terrein. Het zijn de zichtlijnen, het bos. Kortom al die elementen die het verhaal van het Hembrugterrein vertellen. Dit zijn harde normen: hier moet iedereen afblijven.

‘Elke sloot heeft ook een functie gehad bij het beperken van risico van brandoverslag. Over het hele terrein loopt een stoomleiding, elektriciteit was immers uit den boze wegens ontploffingsgevaar. Er zijn het alzijdige gebouw waar de wapens werden geproduceerd, geklonterde gebouwen voor de productie van kogels. In die elementen zit het verhaal. Hoe houden we dat verhaal zichtbaar? Dat is de eerste vraag.’

Hoe het moet
Het terrein is opgedeeld in vier karakteristieke deelgebieden: waterfront, productiegebied, bos en groene rand. Per deelgebied zijn in de gebiedspaspoorten randvoorwaarden benoemd voor transformatie van monumenten, voor nieuwe gebouwen (bouwhoogte, rooi- en zichtlijnen en tussenruimte) en voor de inrichting van de openbare ruimte.

Uiteraard moeten nieuwe gebouwen en herinrichting van openbare ruimte passen bij het historisch karakter van het ensemble. De gebiedspaspoorten gaan nog een stap verder: zij geven aan hoe dat zou kunnen en soms ook hoe dat zal moeten en waarom. Om het gebied te beschermen staan in de gebiedspaspoorten eisen per bouwveld. Verhoek: ‘Voor een plek die nu al dichtbebouwd is mag bijvoorbeeld 75 procent van het bouwveld bebouwd worden, voor een bouwveld in bosgebied geldt slechts 25 procent.’

Participatietraject
Hembrug is een pilot voor de Omgevingswet en zal de komende jaren organisch worden ontwikkeld. De Gebiedspaspoorten zijn hierbij het uitgangspunt voor het nieuwe omgevingsplan dat de gemeente Zaanstad vooruitlopend op de Omgevingswet voor het Hembrugterrein maakt. De paspoorten zijn uitgebreid besproken met bewoners, bedrijven en andere betrokkenen in een participatietraject.

Dit was best een heftig traject, zegt Marjorie Verhoek. Voor bewoners en ambtenaren. Vroeger vocht de gemeenteraad het uit, maar nu moeten bewoners en ondernemers met elkaar in debat of en waar gebouwen dertig meter de lucht in mogen; hoeveel ruimte er is voor evenementen en verkeer. En ambtenaren moeten het proces in goede banen leiden.
Verhoek: ‘Niet elke ambtenaar is een mediator. Je moet hele goede gespreksleiders hebben om in de zaal ruimte en veiligheid te creëren zodat ook de schuchtere mensen mee doen. De gemeente heeft daarom ook een website opgezet met stellingen, waarop iedereen in alle rust kon reageren.’

Utopisch
De nieuwe Omgevingswet, zegt Verhoek, is wat utopisch van toonzetting; de wet gaat er vanuit dat je er samen uit komt. Voor een deel is dat ook zo. Haar ervaring is dat minder mensen bezwaar maken. Zij maakt wel een kanttekening: ‘Er wordt veel gepolderd om te voorkomen dat iemand bezwaar maakt, daarbij wordt ook water bij de wijn gedaan. Maar je weet nooit of die burger niet als nog in bezwaar gaat.’

In de sessies met bewoners/ondernemers bleken bijvoorbeeld de hoogteaccenten die in de paspoorten voorzien waren, op bezwaren te stuiten. Inmiddels heeft het college van B en W, na gesprekken met bewoners en consultatie van drie experts, de gebiedspaspoorten hierop aangepast.

Supervisie
De inzet van de drie experts (Rijksbouwmeester Floris Alkemade, opsteller van de gebiedspaspoorten Paul Meurs en supervisor Zaan IJ Frits Palmboom) is tekenend voor het ambitieniveau.
De verkoop van het Hembrugterrein is voorzien in het najaar van 2017. Eigenaar Rijksvastgoedbedrijf heeft inmiddels veertien gegadigden geselecteerd. Vijf partijen zullen doorgaan naar de biedingsfase.
De nieuwe eigenaar weet waar hij aan begint. Hij kan het ruimtelijk kader voor zijn bouwplannen vinden in de randvoorwaarden in de gebiedspaspoorten.

Meerwaardegesprek
Een supervisor zal elk plan toetsen aan die gebiedspaspoorten. Verhoek: ‘Iedereen met een plan gaat eerst bij de supervisor langs. Liefst in een heel vroeg stadium, ook al is er alleen een idee, nog zonder architect. Samen kijk je naar de plek, overleg je over de mogelijkheden binnen de gebiedspaspoorten. Kortom je voert een meerwaardegesprek, dat in alle stadia van de plannen wordt voortgezet.’

De supervisor voert het breed samengestelde Kwaliteitsteam Hembrug aan. Naast een gemandateerd lid van de Commissie Welstand en Monumenten, is er een burgerlid en zijn er twee ambtenaren - een van de afdeling Stedenbouw en een van Monumenten - lid. ‘Dit is belangrijk omdat je toetsing zo aan de voorkant zit. Het zou heel pijnlijk zijn als er uit het ambtelijk apparaat aan het eind van de rit ‘nee’ klinkt. Het supervisieteam is een vooruitgeschoven post. De Commissie Welstand en Monumenten keurt uiteindelijk het plan, maar op voorspraak van het gemandateerd lid kan de commissie bij een goed schetsontwerp er eerder al ‘een klap op geven’.
De gemeenteraad van Zaanstad zal naar verwachting begin 2018 het omgevingsplan voor het Hembrugterrein vaststellen.

---

Marijke Bovens  | juli 2017
Aanmelden voor de nieuwsbrief Federatie Ruimtelijke Kwaliteit kan via:
http://www.ruimtelijkekwaliteit.nl/aanmelden-nieuwsbrief